十一长假期间，合生创展、中国恒大与恒大物业同天停牌。合生创展发布公告称，“同意收购一家在联交所上市公司之‘目标公司’的股份”。有消息称，这家“目标公司”就是恒大物业。如果本次交易落锤，恒大物业的“接盘者”将正式诞生。

在弯道超车难度越来越大的如今，物业赛道已成为房企实现增长的重要抓手之一。而在经营困境下，部分前景良好的物业资产被摆上出让席。

收并购消息频频爆出

根据恒大物业2021年中期财报，今年上半年，恒大物业实现营业收入约人民币78.73亿元，同比增长约68.3%，净利润约人民币19.34亿元，同比增长约68.6%，同时，其合约面积约为8.1亿平方米，同比增长约57.9%;在管面积约4.5亿平方米，同比增长约77.2%。

在母公司经营困难的情况下，恒大物业仍能保持利润和面积的高增长。这一良好资产也引来了多方关注。此前，网传万科与碧桂园均就“收购物业”相关事宜与恒大交流，但并未得到确切结果。本次合生入局，或斥资200亿港元购恒大物业51%的股权。但截至发稿日，相关方并未披露公告。

恒大物业此番收购风波尚未有个结果，花样年旗下的物业资产——彩生活的出让却已板上钉钉。

9月28日，碧桂园服务发布声明称，已与彩生活签订股权转让协议，同意收购彩生活旗下邻里乐控股集团有限公司100%股权。邻里乐拥有万象美物业、长白山度假区物业、开际物业等资产，至此，“物业第一股”以33亿元的价格出售了其部分资产。

近年来，物管行业活跃度居高不下。根据公开数据，截至2021年9月中旬，52家物管公司成功上市，年内成功上市的物管公司达到11家，较去年同期的6家，数量几近翻倍。此外，还有28家物管公司正在排队，预计年底至明年年初将迎来上市高峰，届时上市物企将达到70家之多。

“上市潮”的同时，物管行业收并购热度亦不减，行业集中度进一步提升。观点指数称，2021年上半年，物管企业发起的收并购事件达到46起，涉及金额超130亿元，已多于2020年物管行业收并购资金的总和。

为什么被卖掉的是物业?

恒大物业并非恒大在困境下出售的唯一资产。根据其9月14日的公告可知，恒大新能源汽车集团、位于香港的中国恒大中心等资产也已经被拿出来解决企业的流动性难题。但恒大物业无疑是其中更为有潜力的资产，近200亿的进账或许可以为恒大解除危机“雪中送炭”。

同时，本次彩生活的出售，也是为救母公司——花样年于水火之中。值得一提的是，碧桂园服务在公告中将邻里乐定义为彩生活的“核心资产”。而彩生活对外宣称，本次收购并不包含彩生活物业等重要资产，本次交易后，彩生活亦不再对外出售资产。截至发稿日，其负责人表示，在交易公告正式发布之前，暂不方便透露更多信息。但公告中的“有助于降低彩生活负债水平”，亦足以看出，本次出售资产或与企业现金流相关。在到期美元债务未偿还背景下，出让彩生活或许是花样年的“缓兵之计”。

事实上，为解除母公司困境而“牺牲”物业并非新鲜事。富力地产和债务逾期的蓝光发展，都曾出手物业资产来渡过难关。彼时，蓝光嘉宝和富力物业均被碧桂园服务盯上。

为什么被卖掉的是物业?近年来，政策、资金和人力等资源纷纷涌入物业，行业春天仍在。从今年房企、物企半年报中可以发现，在母公司净利润、毛利等出现普遍下降时，诸多子公司——物管企业在管理面积和营收等多方面，均保持了较高增速。“当前，诸多房企对物业这一板块还是相当认可的。”易居研究院智库中心研究总监严跃进说。

行业进化的同时，规则也在发生变化。不论是恒大物业还是彩生活，他们曾经都是该行业的TOP级企业。从前的物管行业，“大鱼吃小鱼”常常发生。而当前，这种状况正在改变，“大鱼吃大鱼”的行业新规则逐渐有了轮廓。这样的差异与房企母公司的资金状况或债务压力不无关系。

行业进入洗牌阶段

今年，物管行业出现了刷新行业纪录的百亿级大型并购案例。“通过并购，行业优质资源正在加速向头部企业聚集，物管行业集中度增速或超预期，行业进入洗牌阶段。”中指研究院物业事业部常务副总经理牛晓娟分析道。

在这样的大背景下，头部企业与中小企业的分化越来越明显。牛晓娟认为，对于具备充足现金储备的头部物企而言，通过收购优质资产，可以高效、高质地促进企业管理规模、服务质量和经营效益的提升，“这是整合优质资源，筑高企业护城河的好机会”。而对于中小物业企业而言，IPO或许不再是企业做大的唯一路径，头部企业的竞赛为中小物业企业提供了一条全新的退出道路。

物企充当“救兵”，一方面说明物业企业的价值，另一方面也反映了物企存在的问题。“似乎很多企业出手项目，物业板块总是首当其冲，这也说明物业板块的地位并不是很高。”严跃进认为，出售事件频频发生，说明物业板块的盈利点仍需挖掘。今天的部分物企，只是其房企母公司回笼资金的平台。

这时，刷新投资和经营模式就显得尤为重要，否则企业压力将会持续增大。“聚焦当下，修炼内功放大企业自身价值显得尤为重要。”牛晓娟说。

物管企业对增值服务的探索也从未止歇。而在增值服务中，“城市服务”是物企深度挖掘的热点。“尤其是和社区消费的结合，是物管企业要努力的重要方向。”严跃进说。

如今，物企已瞄准万亿蓝海市场，在新型城市治理公共服务中扮演着重要角色，企业利用自身服务优势，通过协同政府、社会组织等高效、有序参与社会治理，将小区的物业管理延展到城市公共空间的一种城区治理模式。 文/齐悦