商业 来源：港股研究社 时间：2023-05-09 21:13:16
5月8日下午，住房和城乡建设部、市场监管总局联合刊登重磅文件《关于规范房地产经纪服务的意见》（以下简称《意见》），因其涉及对经纪服务收费等具体问题的指导，文件引发市场重点关注。
不过，在系统性梳理文件内容与近期市场动态后，港股研究社认为其关注重点仍然是“规范”二字。
首先，这份文件的重点并不是降费，而是要继续厘清行业秩序，尤其是解决交易中存在的一些老大难问题。其次，因为有让市场更规范这个目的存在，从文件中的一些建议看，房地产经纪行业势必将继续增强专业化、品牌化势头，所谓的中介市场，将迎来质量的提升。
(资料图)
控费并非降费，降费不是目的
文件一出，由于其发布主体为住建部和市场监管总局，都具有实际影响市场发展的能力，所以其引发的第一道关心其实是，行业是否会在政策层面确定迎来监管？无论是从文件建议的执行举措看，还是从“意见”这个发文形式看，手段和口吻都是相对柔和的。
事实上，文件十条内容出现了不少很细致的建议措施，涉及交易的底层环节。这代表官方高度关注行业的发展状态，文件想传达的核心价值，是“提质”而非“管理”，否则也不会将很多措施具体到从业机构和一线管理机构。
联系到近期房地产市场的“带押过户”的重点变化，这份文件的核心议题呼之欲出。
3月30日，自然资源部、中国银保监会联合印发《关于协同做好不动产“带押过户”便民利企服务的通知》，在前期全国多个城市试点的基础上开始全面推行带押过户。带押过户的核心就在于，优化了交易过程中原本存在的债务交接流程，间接降低了中间成本，有利于买卖双方的交易。“成本”二字，事实上也是这次房地产经纪服务规范的核心。
市场需要二手房的健康流通，“带押过户”是一大手段，但现实条件上，我国房地产经纪服务存在一些历史习惯问题，还在影响着行业健康发展。
以中介费这个市场关注焦点为例，国内行业中介费率大多以2%为基准浮动，这在世界上处于低位水平（美国6%，日本5%）。不过，其他国家和地区的交易一般以卖方付中介费为主，中国却是买方付费为主。这逐渐对市场流动性形成了一定限制：中介费成为交易的刚性成本，买家压力无法释放，市场循环放缓。
这项成本客观存在，但压在买方并不一定合理。且由于国内市场广大，地区差异、地方习惯差异都可能影响成本的量化，从而给房地产交易带来了不确定性，也影响着买卖双方的实际权益。
因此，《意见》瞄准的，实际上是降低不动产流转过程中不必要、不合理的那部分，例如下面这段表述：“市、县住房和城乡建设部门要全面推行经纪从业人员实名登记，加强经纪从业人员管理。”在下沉市场做如此细致的规划，显然正是为了消除市场里的不确定性。对费用的关注，也是关注在其中可能暗藏的不合理费用。
具体来讲，最终的操作手法还有待商榷，例如合硕机构首席分析师郭毅就认为：“从未来发展趋势来看，双边收费或许会成为未来行业保障服务质量和从业者服务收入平衡的解法，或带动行业新格局形成。”
但毫无疑问，最终目的都是为了降低交易摩擦成本，保障市场透明、合理。《意见》本身只是一座灯塔，引导行业从房地产实际状况出发，找到一条受认可的交易道路。
郭毅表示：“最终落地的政策，没有对费率进行直接管制，对于中介这种复杂行业的处理提供了新思路，兼顾健康发展与底线管理，没有一刀切，体现了政府智慧。”
规范仍是终局
值得一提的是，本次《意见》也并非一份单纯的限制性文件，其中出现了诸多行业深度建议，进一步体现了其促进市场整体的规范和高质量发展的目的。
例如，《意见》指出：“房地产经纪机构提供的经纪服务由基本服务和延伸服务组成。”基本服务是交易的必选项，而延伸服务为代办贷款等便利消费者的增值项，文件强调每项延伸服务可以单独提供。
易居研究院研究总监严跃进认为，这一表述“将利好中介行业探索服务的‘新菜单’，尤其是延伸服务将是未来值得探索的新领域”。
“延伸服务增值收入将是行业需要思考的新领域”，他说，“此类内容都值得房地产中介行业的思考和研究。”
所以，在理解了这一层意义之后，《意见》整体上有两大思路。其一，明确了行业界限，例如在经纪服务收费方面，明确了服务内容、服务质量和供求关系这定价的三要素。其二，留下了市场的自主空间，让合规、头部企业有能力发挥示范引领作用，探索新趋势下的行业发展。
清华大学恒隆房地产研究中心主任、长聘副教授、博士生导师吴璟指出，《意见》也寄希望于行业中的头部企业，在提升行业的规范性、进行多样化尝试等方面，率先带头发挥更好的作用。
如《意见》所写：“房地产经纪服务收费由交易各方根据服务内容、服务质量，结合市场供求关系等因素协商确定。鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价。”主体依然是市场，市场自己的调节机制才是最终影响交易的决定者。因此，在规范框架下开展业务的那些企业，反而迎来更有利的阶段。
最后，《意见》中所提出的关于严格保护个人信息、提供规范交易合同、明码标价等内容，早已成为部分企业发展的准则。当下将规范严格推进到一线市场，无疑将进一步助推房地产交易的专业化、品牌化、规模化，为更多缺乏交易经验、不了解市场行情的交易人带来信心和安全感。
《意见》落地不是一时的事情，最终要与市场实际情况相结合。相信市场秩序的规范，会解答当前的一切疑问。
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